■ 刚需盘定价“较此前市场价涨了20％以上”

本周末沪上新增入市的楼盘仍以刚需为主。

“银十”过半，上海楼市推盘放量。

据搜房网截至10月17日的统计，本周末（10月19日-10月20日），上海有11个楼盘计划新增入市，推出房源1600余套，较上周末增长近六成。11个楼盘中，有6个系全新盘。本周末新增入市的楼盘仍以刚需为主，其定价亦纷北京最好治疗癫痫医院纷大幅上涨。

中房信分析师薛建雄称，本周末新增入市的刚需项目，报价纷纷冲击2万元/平方米，“一些新盘虽是首次开盘，但相比周边项目，其定价也可认定为跳涨。”

刚需新盘定价“跳涨”

据搜房网统计，计划在本周末入市的6个全新盘，推盘量普遍在200套以上。

其中，宝山锦秋御璟计划推出304套两房、三房，售楼处称，“具体价格和优惠还没定，预计均价在2.85万元/平方米，房源是精装修的。”

宝山绿地海域笙晖计划推出200套两房、三房，售楼处称，均价预计会在2.2万-2.3万元/平方米，“虽是毛坯房，但有附送面积。”

宝山上坤乐城计划推出150套两房、三房，均价在2万-2.3万元/平方米。

除了上述三个宝山新盘，计划在本周末首次开盘的，还有奉贤中粮南桥半岛。该楼盘计西安癫痫专业治疗医院是哪家划推出300套两房、三房，售文山州最好癫痫病医院咨询楼处称，“具体价格还没定，预计报价在2万-2.3万元/平方米。”青浦兆地尊庭则计划推出100套两房、三房，售楼处称，“报价在1.66万元/平方米，到时还会有一些优惠。”

此外，松江世茂佘山里计划推出一批联排、双拼别墅，总价在800万-1000万元。据该楼盘开发商透露，该楼盘此前曾做过营销，但销售情况不理想，此次开发商重做包装，以新盘形式再次入市。

据薛建雄称，这批新盘定价上涨幅度明显。

“像锦秋御璟所在区域，此前的毛坯房均价不到2.2万元/平方米；上坤乐城所在的区域，此前的市场价在1.8万元/平方米；中粮南桥半岛此前区域市场价在1.6万-1.8万元/平方米。”薛建雄说，这些新盘以精装修、送面积为由，定价较此前市场价上涨了20％以上。

在薛建雄看来，随着市场转好，一些楼盘每次推盘价格较上次推盘都会上调5％～10％，算是温和上涨。而价格涨幅超过20％，应算作跳涨。

“由于入市的楼盘较多，价格上涨过快会对销售带来压力。尤其是新盘，应该等前期房源卖掉一部分以后再大幅涨价，一开盘就跳涨的做法应谨慎对待。”薛建雄说。

外高桥（行情，问诊）临港两楼盘加推

除了刚需新盘，浦东外高桥及临港板块两个老盘的加推，也备受关注。

据外高桥板块的森兰名佳售楼处称，该楼盘总共只有200多套房源，8月底首次开盘时卖掉100多套，此次推出100多套房源后，楼盘就售完了。

“8月底推盘时，大户型均价在2.5万-2.6万元/平方米，小户型均价在2.8万元/平方米，当时已有自贸试验区的概念传出了。”森兰名佳售楼处一名销售人员称，该楼盘此次推盘均价预计在3.2万元/平方米，目前认筹已全部结束。据该销售人员称，该楼盘开发商系当地的一家国有房企。自贸试验区概念落地后，新盘价格相对稳定。

位于临港的乾耀东港此次则计划加推30套花园洋房，均价在1.3万-1.7万元/平方米。该楼盘相关负责人称，在9月前，楼盘总体已完成60％的销售，且以公寓房为主，“此前我们公寓房源的均价在1.3万元/平方米，此次花园洋房的价格有所上调。”

该负责人介绍，临港楼盘以刚需项目为主，他们是国有开发企业，“这批房源的意向客户中，有不少是来自上海市区的，多少和自贸试验区概念有关。”

此外，普陀绿城上海香溢花城本周末也将加推200套大户型房源。据介绍，这是融创绿城入股该项目后的首次推盘，“景观楼栋房源报价在5.5万-5.8万元/平方米，其余房源均价在5万元/平方米，具体优惠待定。”据了解，该楼盘此前的成交均价在4.2万-4.3万元/平方米。

上海凯迪集团营销总监陶伟称，目前上海楼市刚需依然旺盛，而改善型、中高端楼盘的需求相对平淡，“改善型、中高端楼盘对配套、环境等综合条件要求较高，刚需楼盘单纯以价格为主导。”

“仍有热销可能”

对于本周末不少楼盘集中涨价入市的现象，薛建雄认为，受此影响，预计成交量会随之大幅上扬，但价格涨幅较大的楼盘，其实际销量值得关注。

陶伟对此相对乐观。

他认为，这些即将入市的楼盘此前一直在做客户蓄水，从目前的报价看，均有不同程度的提升。客户“蓄水”表现较好，以及精装修、送面哪家医院看癫痫病有效果积等“附加值”，均提高了开发商的价格预期，“不过，刚需楼盘即便提升品质，空间也有限，这些楼盘的开发商应该会配合集中开盘，推出一定幅度的优惠。”

陶伟进一步说，即便推盘量较大，也难以平抑市场需求，“虽然价格提升幅度过大会流失一部分意向客户，但开发商在蓄客时，肯定会算好‘经济账’的。这些涨价楼盘最终取得70％～80％的开盘去化率，仍有可能。那些蓄客时间较长，区域又少有新盘入市的，出现‘日光’也是有可能的。”

某外资房企总经理也持类似观点。

他认为，不少新盘所处区域此前的房价水平较低，且少有新盘入市，不能完全按旧的市场价格体系做参照。

该总经理认为，“虽然有些楼盘的价格有所跳涨，但本周末楼市的销量仍值得期待。”