五证不全、虚假宣传、规划变更、逾期交房……层出不穷的楼盘纠纷难免给人一种“买房就是买坑”的错觉。

一个房地产项目的开发大致要经历拿地、规划、施工、销售、验收、交房等过程，初次购房者通常很难理清其中的弯弯绕绕。除此以外，开发企业和施工企业盲目逐利冒险违规、地方土地财政思维作祟“睁只眼闭只眼”，都给楼盘留下了不可预估的后患。

“前些年西安刚提出建设国际化大都市的时候，房地产市场开淮阳县癫痫病医院权威始活跃起来，政府一路开绿灯的情况也不是没有。现状来说，如果想找到楼盘的问题，每个楼盘都有问题。” 西安北郊一家大型开发公司销售主管王建（化名）说。

五证不全的房子是怎么卖出去的？

“五证不全”是楼盘纠纷投诉涉及最多的问题之一。这里所称的房屋“五证”分别是《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、和《商品房销售（预售）许可证》。楼盘开发建设过程中，开发商需要按顺序依次取得。

也就是说，只有在依法取得了前四个证之后，开发商才能拿到预售许可证，开始销售商品房。而在前几年，五证不全的楼盘几乎司空见惯，这些非法预售的楼盘是怎么把房子卖出去的？

“很简单，把合同改成协议，客户和开发商签的不是购房合同，而是购房协议。”一位曾在户县投资保障房项目的开发商告诉记者，这些协议不仅成功地迷惑了购房者，而且不会在任何机吉林专业羊癫疯治疗医院构备案和公正，“如果开发商卷钱跑了，也没办法。”

于是乎，五证不全理所当然地成了许多楼盘纠纷的原罪，当购房者因为各种房屋问题和开发商理论时，才发现自己的权益并不受到法律保护。

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记者从不少业内人士口中得知，销售业绩的好坏往往决定着一个楼盘，能否在保证质量的前提下如期交房。

根据房地产市场管理条例有关规定，开发企业应具有项目总投资25%以上的自有资金。“除非资金量很大的地产商，很少有一次性资金到位的，都要通过后期预售一点点回款再投入工程建设。”西安一家置业公司相关负责人张敏（化名）告诉记者。

“因为一旦开始施工就要不断地投入，开发商必须尽快打开销路以保证项目正常运转。” 张敏说，在这种危机感压迫之下，不少企业打出不符合实际的宣传广告，向购房意向者作出不可兑现的承诺，甚至在未取得预售证前就假借协议方式进行实质交易。

“为了使资金尽快回笼，开发商往往用‘正式开盘后价格会涨起来’的借口来诱惑消费者。”搜房网西安一位工作人员直言。

房地产项目开发过程中，一般由施工方先行垫资建设，开发商按照施工进度每阶段结算一次，“如果前期启动资金花完了，房屋销量又没有跟上，施工方就可能因为拿不到垫资费用而停工，致使延期交房或者长期烂尾。”张敏说。

“当然也有施工方背着开发商私下转包，以获取更多利润。项目每转包一次就有人要赚钱，经过层层转包之后，最初确定的建设成本不断被压缩。”他举例说，原本300元/㎡的建设成本，到实际施工时可能只剩下280元/㎡，“开发商被蒙在鼓里，等到出问题了连人都找不着。”

“去库存”阴云不散 徒有土地无法兑现

记者梳理民生热线留言发现，仅今年上半年，涉及楼盘延迟交房、停工烂尾的投诉就有31条。另据搜房网西安数据分析，因楼西安如何有效护理小儿癫痫患者市低迷而引起的停工纠纷较往年同期有所增加。

一家建筑企业的负责人坦言，根据行业内统计，今年上半年西安70%-80%的楼盘都没有完成既定的施工进度，“开发商不给钱，我们只能停工。”

“不管是住宅还是商铺，销售情况都很差，新盘的售出率普遍只有50%-70%。”西安一位房地产行销人员认为，如今烂尾楼盘越来越多，说到底还是市场不景气，“做房地产投资的人越来越少，开发商手里拿着土地却无法兑现。”

另据一位已转战甘肃酒泉的开发商称，经过前几年席卷全国的炒房热，各地房地产市场纷纷饱和，加上公务人员财产公开、房屋空置税起征等形势和政策影响，房屋需求量一度出现明显缩减，“去库存”几乎成为房地产市场的唯一主旋律。

陕西省统计局近日发布的数据显示，2015年上半年，全省商品房销售面积1108.16万平方米，下降9.7%；商品房待售面积527.22万平方米，增长9.7%。在这“一降一增”之间，陕西楼市的库存量仍然不容乐观。

“现在的情况是，买得起房的人不买了，买不起的人还一直在等。”王建说，由于市场不景气，他所在的房地产公司已经开始转行投资餐饮业，“如果房子能卖出去，我们就不用开这个店了。”